六都公布上半年買賣移轉棟數，累計達一○．三三萬棟，年增五％，其中台北市回溫最明顯，年增一九％，上半年自用型買盤起伏不定，價格硬買盤縮，買賣雙方仍在拉鋸。

六都同時公布六月買賣移轉棟數，與五月相比買氣下滑很多，與去年同期相比跌多漲少。其中台北市二二○四棟，月減一六．二％，年增○．七％；新北市五六二九棟，月增三．九％，年增○．三％；桃園市三一一二棟，月減七．七％，年減一○．七％；台中市三二九○棟，月減一○．二％，年減一五．五％；台南市一七八九棟，月減一八．三％，年減一．九％；高雄市二七二○棟，月減一三．二％，年減一八．八％。這些數據顯示六月份交易量有明顯的縮減，其中最主要原因就是建商推案量過多，與讓利空間大幅縮小。

※住宅市場因建商推案量大，餘屋讓利空間縮小，將拉長打底時間

六月份賣方因市場小回溫而價格趨硬，買方猶豫期就會拉長，建商心態過於樂觀，不但推案量增，餘屋讓利情況趨緩，二○一八年一到五月，北台灣新成屋、預售屋建案可售戶數累積至二萬五一一六戶，較二○一七年同期大增八八二四戶，年增約五四．二％，供給量已超越二○一五年同期水位，創四年來新高。下半年開始，賣方心態若不調整，市場不可避免會陷入較長的盤整期。

值得一提的是台北市上半年交易量強勢回溫，較去年同期成長一九％，今年北市交易量如筆者所預測，將有二成以上成長空間，這也意謂都會消費者敏感度較高，積壓三年的觀望買盤在今年有明顯回籠跡象，也使得低總價市場呈現止跌打底現象，有利帶動其他都會房市漸漸回穩。

而近年新屋占交易比重增加，更突顯未來換屋者的購屋傾向，未來老屋只會愈來愈不值錢，五到十年後，四十年老屋若仍無都更機會，隨屋齡更老，銀行貸款縮減，陳舊老屋貶值會更明顯，建議想換屋的老屋屋主應儘早出售，老公寓均價凌駕華廈的時代將成過去。

※商場租金過高，今年商家撤店聲浪四起，未來投報率降低，將引發一波拋售潮

六月一連串宣布停業的店家，包括松仁路上的BROWN SUGAR、忠孝東路四段韓系服飾店MIXXO與SPAO、建國北路的新都里瀧四店、南京東路二段的詹記麻辣火鍋。

精華地段商店租金已經高到難以讓商家獲利的臨界點，名牌店家都難以支撐，顯示商店租金過高跡象，在租金高而投報率低的情況下，短期內資產又沒有增值的期待，商店拋售潮正暗潮洶湧。

※商辦市場下半年預期好轉，唯老舊Ｂ辦投報率偏低將是市場毒藥

今年上半年不僅住宅市場回溫盤整，商辦租賃市場整體空置率為一○．三％，較上季上升三個百分點表現差強人意，不過在新創產業浪潮下，台灣本土新創公司先後搶進精華區商辦大樓，成為新興需求主力，未來對於商辦租金與空置率貢獻度，這批市場新生力軍營運的穩定性，有待觀察。由於Ａ辦獲得優質企業青睞，相對也排擠到老舊Ｂ辦市場，因為整體上市公司今年大都不朝盈餘轉增資方向，只朝發放現金股利，某些大廠並且大量裁員，就知道市場投資意願降低，當然對商辦市場會產生不利影響。

※逾放比上升與升息問題會不會影響下半年房價下跌？

目前銀行房市逾放比為○．二六，雖有上升趨勢，但比全體逾放比平均○．二八低，這是在央行可控制風險的範圍，也是房市愈接近底部時必經的現象，不過一般投資客期待有暴增的不良資產，在軟著陸的市場較不容易出現，所以有些專家預測有恐慌性殺盤房市才會落底，這種依舊經驗舊思維來評估軟著陸市場，是不切實際的判斷。

至於升息會不會影響房價下跌？筆者認為升息空間不大，幅度也不會太高，影響的是短期心理因素。

※下半年房市需要建商讓利推案，建立購屋者信心

雖然自住剛性需求陸續進場，對市場止跌產生正面效果，目前市場上最活絡的就是低總價的產品，換屋族群雖然躍躍欲試，但針對價位仍然保持觀望態度，尤其新成屋部分，仍然處於殺價比價階段，數據顯示近年新成屋銷售比例逐年增加，就是反映換屋族愈來愈喜歡全新產品，尤其是建商大幅讓利的產品，就會有換屋族撿便宜接手。預測房地產下半年走勢，有賴建商持續讓利推案，房市預期盤中帶穩，房價進入兩到三年盤整期。