小英上任前提出房地產三箭齊發政見，如今看來，不只規劃方向有問題，且執行進度緩慢，主要的政策方針呈現出「5大缺點」：

（一）社會住宅進度延宕

八年二十萬戶的社會住宅政策，沒有連任恐只淪為口號，縱使連任，政見也不易兌現。政府早應設立可跨部會溝通的專責機構，只靠內政部推動，光是地段的選擇及跨部會的溝通就需再耗費一年以上，且政府又要包山包海自己融資興辦，又要代租代管，光是代租代管政府八年將耗資200億以上補貼金額，還不見得達標，四年内要完成十萬戶的社宅，簡直難上加難，肯定是要跳票！

（二）「都更條例」修法消極

都市更新條例在立法院延宕多年，前朝政府擺爛，小英當政卻也消極應對，至今仍無較明確與各界共識的版本，修法之路恐遙不可及。

（三）「老屋重建」避重就輕

危屋及老屋重建條例雖已通過，但遺憾的是政府在條例中偏重消極的老屋重建，忽略積極應優先處理的危屋強制重建問題，説穿了，此法修訂，主要是為「都更條例」窒礙難行解套，讓簡易的老屋重建優先上路，顯然在條例修正上避重就輕。

（四）稅制亂象民怨沸騰 

前朝政府在台北市張副市長主導下，新屋房屋稅高漲數倍，新政府上任後仍放任各地方政府繼續延燒，且變本加利溯及老屋增稅，乃至全民遭殃。不但如此，地價稅更是一年高漲三成以上，政府誤以為打擊房產權貴就是居住正義，就能籠絡民心，卻沒想到閉門造車的兩面刃政策卻大大的傷及無辜自住民眾，導致半年前房產持有稅雙漲的民怨高居全國第一，讓政府真的始料未及。

（五）軌道建設不具前瞻

為了財經政策空轉挨批，小英政府在520之前匆促提出高達8800億的前瞻計劃，其中「軌道建設」編列4千多億，幾乎占掉總預算的一半，軌道建設雖能擴大內需，但政府自稱帶動的民間投資效益卻不到總投資額的20%。我們認為政府的軌道建設內容值得檢討，不但未重視投資效益的評估，也未確實掌握到底能創造多少附加價值。政府若能運用民間資金投資，優先規劃「高鐵環島」貫穿東西走廊的軌道建設，再把範圍縮小到都會的環狀捷運建設，政府不必花錢就能完成環島高鐡一日生活圈美夢，並能帶動更多民間的投資效益，才能使「軌道建設+」創造更多附加價值。

當前執政團隊的「2大迷失」~

第一大迷失：技術官僚，閉門造車

    小英用人潔癖如同前朝馬政府，執政團隊大都技術官僚出身或學界出身，尤其技術官僚作風保守，只求自己安全退休，政策規劃往往閉門造車乏善可陳，政策執行更不善於對外溝通，以致造成推動執行上的障礙，這一年來才會有一例一休造成的傷害與年金改革爭議不休的亂象。而在房地產政策上也如出一徹，例如房屋稅與地價稅的稅制暴增，不下於油電雙漲的民怨沸騰，而花大錢拼經濟的前瞻計劃居然不受大眾普遍認同，都是因執政團隊技術官僚的政策擬定固執保守且閉門造車，才會造成社會的動盪與紛擾。

第二大迷失：學術治國，不切實際

    小英政府內閣中主管房地產政策的內政部長是葉俊榮，次長是花敬群。葉俊榮部長主要學經歷是美國耶魯大學法學博士丶研考會主委丶台大法學院敎授，而花敬群次長主要學經歷是政治大學地政系博士，德明財經科技大學副教授，玄奘大學財務金融系副教授，專長是不動產市場分析。葉部長擅長法學丶研究，花次長擅長地政學與分析，兩位都是學界精英，雖然有心做好，但對房地產領域均缺乏市場實務經驗，因此容易以供需理論與房價所得比單項分析，偏頗的解讀房市發展，忽視了假性需求過剩的源頭是資金泛濫與利率過低所引起，都會房價所得比過高的源頭是薪資偏低所造成，因此政策不貼近市場就容易被學術理論分析所牽引，小英的房產政策三箭就猶如一篇華麗的論文，包裹著居住正義的糖衣，以學術治國而不切實際。

薪資倒退，居住正義難伸，小英房産政績「0喝采」！

    過去學術界老是標榜居住正義，認定因房價下不來，所以年輕人買不起房，因此建議政府採取打房措施，顯然結果是沒有對症下藥。前朝政府如此，房市雖因技術循環而反轉，但房價下跌有限，卻弄得交易市場不正常萎縮，造成相關中小游産業嚴重蕭條，以致小英政府接手後已沒有打房的本錢，但卻也放手讓房屋稅高漲數倍與地價稅一年暴漲三成以上，且傷及無辜自住的老百姓，最終引來民怨四起，小英政府一直標榜的居住正義當然難以伸張，因為房價再怎麼跌，年輕人仍然感嘆買不起，而都會租金高漲更讓年輕上班族怨嘆租不起。

    小英執政團隊不知解決房市問題的重要根源在於「低薪資所得」，十七年來薪資凍漲是台灣經濟發展最大的問題。如今，一例一休政策又是高居民怨之首，造成的不只是資方不滿，勞方更是受牽累，簡直是最後一根稻草，壓垮了年輕人對薪資所得提升的最後希望，不但如此，更引來物價齊漲的後遺症，食衣的需求都成問題，居住環境的改善更是遙遙無期，這一切的根源就在於「低薪」問題，也難怪政府再怎麼高唱居住正義，民眾仍然無感，對於小英政府居住正義的政績評價當然就是「0喝采」！

吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長 李同榮 2017.05.16.