為破解房屋租賃市場亂象，內政部近日通過「住宅租賃發展條例」草案，將在本會期送立法院審議，並排入優先法案。草案內容包括1/強化房東與房客租賃關係保障。2/引入非營利團體協助事務處理、加強爭議處理管道。3/建立政府代包租代管專業服務制度。4/提供房東租稅優惠措施等。租賃專法確實有設置的必要性，但立法內容若不能對症下藥，不但無法破解市場亂象，反而會製造市場更多亂象！

媒體要負廣告資訊調查責任，簡直是疊床架屋丶緣木求魚

從「租賃專法」草案內容看來，理想重於實際，顯然立案成員缺乏實務經驗者參與。早在去年初就有民進黨李應元等18位立委應巢運訴求，擬定一份「租賃專法」草案送立院，但因內容過於草率而胎死腹中。如今，新法內容中，授權得增訂「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」值得推動，但細節應先公佈，才能洞悉其合理性，以往政府在訂定相關應記載事項都過於繁複就產生執行上的障礙。此外，要求提供刊登廣告的媒體經營者負起查證責任，如廣告面積、屋齡、樓層別及法定主要用途等，此項措施簡直是緣木求魚，因為租賃廣告不是仲介業者刋登就是屋主刋登，刋登者才應負起調查責任，且現行法令針對業者刋登不實廣告已採6萬～30萬重罰，針對屋主自行刊登廣告卻未明訂罰則，此漏洞不修，反而卻要媒體負調查責任，執行上根本不可行，若此法通過，那過去電視廣告𥚃刋登不實內容，如胖達人不實廣告事件，或是建築業不實廣告引起爭端，是否電視台都要負起資訊內容調查不週的責任？

不計取過去租屋平台失敗的教訓，包租代管業務註定會失敗

在租任專法中，政府計劃引入非營利團體協助租賃事務處理、加強爭議處理管道，並協助包租代管相關事項，此項措施形同取代現行不動產公會組織，政府是否應該告訴民眾，有那些非營利團體可以勝任此項專業任務，還是政府心目中已有對號入座的團體？或是延用過去失敗的租屋平台所合作的團體？感覺這些非營利組織團體已成為政府的附隨組織！

我們質疑政府根本沒有包租代管的能力，同時針對政府研擬的包租代管措施提出三大疑問：

1/內政部擬以市價8折包租並扣除一個月免費房租，是否屬實？若是，會有任何房東願意嗎？何況市價又如何認定？

2/每月一萬元免稅扣抵可以扺掉租價打8折的損失嗎？

3/每月2萬元以下租金的房屋，需求大於供給，房東有需要政府包租代勞嗎？

過去租屋平台失敗的教訓，就是政府一廂情願，草率行事所造成，如今，同樣一批人又要犯同樣的錯誤，不計取前車之鑑，包租代管業務就會註定失敗！

「租賃市場不透過仲介就不必實價登錄」是一項惡法，也是租賃市場最大的亂源

綜觀，租賃市場真正的亂象所在，是出租方與承租方自行租賃的市場所造成，因為政府根本放任且無法可管，而政府過去一再嚴格規範合法業者，卻縱容非法業者與自行交易市場不必遵守相關法令，包括不動產說明書丶應記載約定事項丶廣告不實的稽查與處罰丶甚至最嚴重的是「不必實價登錄」，以致成為租賃逃稅的溫床，這才是租賃市場亂象最大的禍源。政府應該最清楚禍源所在，卻不對症下藥，尤其「租賃市場不透過仲介就不必實價登錄」之惡法，多年來已經嚴重造成市場亂象，更殘害無數合法業者生存空間，若此惡法不修，所有新增租賃專法草案必然形同廢物，政府不可不慎思！

吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長 李同榮 2017.03.01