106年全省公告土地現值即將出爐，不少縣市地價評議委員提出「凍漲」甚至「調降」做法，引起某些公民學術團體反彈聲浪，針對明年土地公告現值該漲該跌？個人認為現階段在房市下跌情況與全民對房產稅改的極度不滿聲浪中，聰明的地方政府縱使不調降土增稅基的公告現值，也應該暫時凍漲為宜。

某些公民學術團體反彈的主要理由有三：

1、認為土地公告現值應該貼近市價。

2、憲法明訂漲價歸公，全民共享。

3、調降會把地方稅收財源拱手割讓給中央。

以上的論述，就市場面向而言，並不完全貼近實務，針對這些見解就市場實務面提出三點不同看法：

（一）公告現值是否貼近市價要考慮稅基與稅率平衡

台灣房產稅制在過去税基與稅率的設計原點就不是以市價為基礎，包括土增稅丶房屋稅丶地價稅都是如此，房地合一稅也只改革一半，留下要扣抵土增稅的闌尾，所有房產稅要將稅基調升貼近市價，都必須整體考慮稅基與稅率的合理與平衡性，與每年漲跌幅度的標準，才不致隨地方政府評議委員的個別見解而調整，這不是專不專業的角度，而是依市場機制標準化的實務權衡措施。

（二）憲法的漲價歸公概念已隨國民大會廢除而年久失修

1947年制訂的中華民國憲法因半數主文已停止實施，才會廢除國民大會。憲法第一百四十三條第三項規定：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之」，憲法規定漲價歸公的概念模糊，勞力與資本增加及徴收多少土增稅都難以數據化，尢其加上一開始的土增稅基的設計盲點，就更模糊了土增稅合理的漲幅，所以建立一套標準化的市場機制調幅的確有其迫要性。

（三）調降土地公告現值，不一定是地方財源跑入中央財源

某些學者與公民學術團體認為房地合一稅啓動後，若土地公告現值調降，就會把地方減少的稅收拱手讓給中央，這個見解有兩個盲點：1、假設房價是上漲的。2、假設每筆房地交易扣除土增稅後仍有獲利。但當房價在下跌時，民眾有可能因財務急需情況賣掉的房地產是虧損的狀況，土增稅調降減少的稅收不可能跑入中央口袋，而是受惠於虧錢賣屋的老百姓，尤其目前平均房價已跌回2012年初時價，因此，近五年購屋者在明年出售房屋幾乎是全都虧損，所以依據市場機制，在房市下跌時，土地公告現值調降是施惠民眾，而凍漲則是兼顧地方稅收與民眾感受的權衡措施。

新政府上台後，台灣不應再處於學術論政丶民粹逼政的治國方針，房產稅的調整應考慮市場現況丶調整機制與幅度以及民眾感受，不是只談稅基偏低，若政府在不洽當時機做不當的調整，其所引發的後果，將會形成更大的民怨推翻不切實務的民粹，因此，106年土地公告現值的漲跌之見，應該是「凍漲」為上策。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2016.12.09.